Usage et destination d'un bien, qu'est-ce que c'est ?

13 déc 2021
mis à jour le
19 jan 2022
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Dans le code de l'Urbasnisme, on distingue l’usage et la destination d’un immeuble ou d’un bien. Pour exercer votre activité en toute tranquillité il est utile de connaître ces notions.

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Usage et destination d'un bien, qu'est-ce que c'est ?
Pour changer la destination d'un bien, une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire est nécessaire. ©Hanohiki

Sommaire

Qu’est-ce que la destination d’un bien ?

Lorsqu’une ville émet son plan local d’urbanisme, celle-ci doit équilibrer sur son territoire le parc immobilier des biens réservés aux habitations, de ceux réservés à l’usage administratif et public et de ceux qui seront utilisés par les professionnels pour y établir leurs bureaux, commerces et locaux d’activité.

Dans un PLU, on distingue 5 types de destinations pour les biens immobiliers :

  • L’exploitation agricole et forestière.
  • L’habitation (logements et hébergements).
  • Les commerces et activités de service, qui comprennent l’artisanat d et le commerce de gros, les activités de services dans lesquelles on reçoit de la clientèle, les cinémas, les hébergements hôteliers et touristiques, et les restaurants.
  • Les services publics et équipements d’intérêts collectifs.
  • Les autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires, soit les entrepôts, les industries, les bureaux, les centres de congrès et d’exposition.

Ces 5 grands types de destinations et leurs sous-destinations sont définis dans le Code de l’Urbanisme et ont été redéfinis début 2020 par l’arrêté du 31 janvier 2020.

La destination de l’immeuble ou du local est inscrite dès la dépose du dossier de demande de permis de construire.

Qu’est-ce que l’usage d’un bien ?

Si la destination est ce qui donne la caractéristique officielle d’un bien, ce que l’on appelle l’usage ou l’affectation d’un local va définir ce pourquoi il est utilisé en pratique. Il est régulé par les lois de protection de logement, notamment dans les communes de plus de 200 000 habitants, pour que le parc immobilier résidentiel ne soit pas en déséquilibre par rapport à un usage commercial ou professionnel. L’utilisation d’un logement pour une activité professionnelle accueillant du public va donc être extrêmement réglementée.

A contrario, les usages professionnels, par exemple, l’utilisation d’un local commercial en local professionnel, ne va pas poser de problème. Cela va changer le contenu du bail (on ne peut contracter un bail commercial que dans un local commercial), mais ne requiert aucune autorisation préalable auprès de la mairie de la commune dans laquelle se trouve le bien.

Si vous souhaitez changer l’usage d’un logement pour en faire un local professionnel ou commercial et que vous vous trouvez dans une commune de plus de 200 000 habitants et/ou dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage au préalable.

Peut-on modifier la destination d’un bien ?

Si le changement d’usage n’est encadré que dans le cas de la volonté d’utilisation d’un logement en local professionnel, le changement de destination, lui, est plus complexe.

En effet, changer l’affectation de l’immeuble convient à demander à ce qu’une partie du plan local d’urbanisme en vigueur soit modifié. Il s’agit donc là de faire des démarches plus officielles que de changer le type de bail en fonction du local que vous louez pour votre activité.

Pour changer la destination d’un bien immobilier, vous devez faire la démarche auprès de la mairie de votre commune, en l’accompagnant soit d’une déclaration préalable de travaux si le changement se fait sans travaux ou avec des petits travaux, soit d’une demande de permis de construire si le changement est accompagné de travaux modifiant la façade du bien immobilier ou sa structure porteuse.

Dans le cas où vous souhaitez transformer votre logement en local commercial ou professionnel et que vous êtes en copropriété, vous devrez également obtenir l’accord des autres propriétaires pour entamer cette modification.

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