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Un bailleur peut-il demander l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation du fonds ?

Un bailleur peut-il demander l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation du fonds ?

Le locataire d’un bail commercial a plusieurs obligations parmi lesquelles figure celle d’exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. C’est une condition d’application du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement du bail.

Un bailleur peut-il demander l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’exploitation du fonds ?

Sommaire

Un fonds de commerce doit être exploité

La loi est claire : le locataire d’un bail commercial a plusieurs obligations parmi lesquelles figure celle d’exploiter un fonds de commerce dans les lieux loués. C’est une condition d’application du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement du bail. A défaut d’exploitation du fonds au cours des trois années avant la fin du bail, le locataire ne peut pas, en effet, prétendre au droit au renouvellement du bail, sauf motifs légitimes. Toutefois, le défaut d’exploitation ne constitue pas par principe une cause de résiliation du bail, sauf si le bail prévoit expressément l’obligation pour le locataire d’exploiter de manière effective et continue le fonds.

Le défaut d'exploitation peut être sanctionné par la clause résolutoire

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, telle que par exemple un défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un usage de l’immeuble contraire à sa destination ou encore l’absence d’exploitation effective d’un fonds de commerce dans les lieux loués. La résiliation du bail ne peut jouer, dans ce cas, qu’à la double condition que le bailleur notifie au locataire par huissier un commandement d’avoir à exploiter les lieux et que le locataire n’ai pas repris l’exploitation dans le mois qui suit cette notification. Pour faire application de cette clause, le bailleur doit invoquer un manquement au bail. L’obligation d’exploiter les lieux doit donc être expressément mentionné, pour que le défaut d’exploitation soit sanctionné par la clause résolutoire.

Mais il y a une exception : le cas de force majeure

L’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations peut être justifiée par la force majeure. L’événement invoqué doit être indépendant de la volonté du locataire, irrésistible et imprévisible lors de la signature du bail. Il ne doit pas être imputable au locataire. Dans un tel cas, l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut d’exploitation ne peut pas être constatée. Le bail ne peut donc pas être résilié de ce fait.

L’épidémie de Covid-19 : cas de force majeure

Le 29 février 2020, Bruno Le Maire, Ministre de l’économie et des finances, a considéré que le coronavirus est un cas de force majeure pour les entreprises. Les mesures prises par le gouvernement, à la suite de l’épidémie de Covid-19, et notamment l’obligation de fermeture pour tous les établissements recevant du public, à l’exception de ceux ayant un caractère indispensable, sont totalement indépendantes de la volonté du locataire, et ne lui sont pas imputables. Les mesures ont également un caractère irrésistible et elles étaient imprévisibles lors de la signature du bail. La résiliation du bail pour défaut d’exploitation pourra être écartée, en invoquant l’épidémie et l’interdiction d’ouverture qui en résulte. Toutefois, pour un bail signé plus récemment, l’imprévisibilité peut être discutée et resterait à l’appréciation des juges. 

Références juridiques
  • Articles L.145-8 et L. 145-17 du code de commerce 
  • Article L.145-41 du code de commerce 
  • Article 1218 du code civil 
  • Cass, Ass. Plén. 14 avril 2006, n°04-18.902 
  • CA Nîmes, 11 mars 1993, n° 91-4175 et n°92-3254
  • Cass, 3e civ, 10 juin 2009, n°07-18.618
  • Cass, 3e civ, 13 janvier 2015, n°13-25197
  • Arrêté du 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19
  • Décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire
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