Comment se calcule la révision d'un loyer commercial ?

Le prix initial du loyer est fixé librement par les parties au contrat. Le bailleur (ou le propriétaire) n’est tenu ni à des loyers de référence ni aux loyers des locataires précédents.

En d’autres termes, cela signifie que le montant n’est pas réglementé. Il n’est pas soumis à une règle de calcul et à un maximum. Il est exprimé en euros annuels par mètre carré et hors taxe.

Considérons, par exemple, une boutique de 100 m². Si le prix par m² est de 450 € HT, le loyer mensuel serait de : (100 x 450) / 12 = 3 750 € HT.

Bien qu’il ne s’agisse pas d’obligations légales, certains contrats de bail prévoient le versement de sommes supplémentaires par les locataires :

• Le dépôt de garantie : il garantit au propriétaire la bonne exécution du contrat (entretien du local, paiement du loyer ...). Il s’élève à 3 ou 6 mois de loyer, selon que le locataire paye à l’avance ou en fin de mois. Il est, en principe, restitué à la fin du bail. 
• Le pas-de-porte : ce droit d’entrée est versé par le preneur au propriétaire du local commercial (par échéances ou en une fois). Il équivaut le plus souvent à 3 à 6 mois de loyer et est non remboursable. Le locataire et le propriétaire décident s’il correspond à une indemnité ou un supplément de loyer. Ses conditions de règlement, sa nature et son montant doivent être explicitement indiqués dans le contrat.

Le loyer commercial peut faire l’objet d’une révision à plusieurs moments durant la validité du bail. Dans ce cas, il se base sur un indice de référence et son montant est réglementé.

Il existe 2 types de révision :

• La révision légale : elle est prévue par la loi et intervient de façon triennale (à la demande des parties) ou lors du renouvellement du bail.
• La révision conventionnelle : elle est mentionnée dans le contrat, en fonction de la volonté des parties. Elle s’applique par l’effet d’une clause-recette ou d’une clause d’échelle mobile.

Révision triennale

La révision triennale n’est pas automatique et n’a lieu qu’à l’initiative de l’une des parties. Sa demande est transmise par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.

Il est obligatoire de respecter un délai de 3 ans à compter :

• de l’entrée du preneur dans le local,
• du renouvellement du précédent bail,
• de la prise d’effet de la révision précédente.

Clause-recette (ou clause à loyer variable)

Elle permet la variation du loyer selon le chiffre d’affaires du preneur. Le locataire et le bailleur conviennent des dates.

Le loyer comporte :

• Une partie fixe ou loyer minimum garanti.
• Une partie variable : elle dépend du chiffre d’affaires du locataire.

Vous souhaitez louer un local situé dans un centre commercial ? Vous serez généralement confronté à cette disposition.

Clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation)

Elle prévoit la variation automatique du loyer aux périodes prévues par les parties et en fonction de l’indice de référence mentionné dans le bail. L’intervention du bailleur n’est pas nécessaire.

Les parties au contrat déterminent librement la périodicité. De manière générale, celle-ci est à échéance annuelle.

L’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) permet la révision annuelle du montant du bail, pour l’augmentation ou l’abaissement du loyer. Il est évalué et publié trimestriellement par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques). Il s’adresse aux locataires commerçants enregistrés au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) ou artisans immatriculés au RM (Répertoire des Métiers).

Le loyer peut être révisé à l’initiative du locataire ou du propriétaire. La demande est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

2 éléments sont pris en compte dans le calcul de l’ILC :

• 75 % pour l’évolution des prix à la consommation (hors loyers et tabac),
• 25 % pour l’indice du coût de la construction.

La règle de calcul est :

Nouveau loyer = Prix du loyer actuel x (Nouvel ILC / ILC des loyers du même trimestre de l’année précédente)

De son côté, le bail professionnel concerne :

• Les entrepôts logistiques.
• La location de bureaux (pour des activités autres qu’artisanales et commerciales).
• Les activités tertiaires et libérales (avocats, architectes, médecins ...).

L’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) s’applique à ce niveau. Tout comme l’ILC, il est diffusé chaque trimestre par l’INSEE. Il se fonde sur :

• 50 % pour l’évolution des prix à la consommation sur tous les foyers (hors loyers et tabac),
• 25 % pour le produit intérieur brut (PIB),
• 25 % pour le prix du coût de la construction (ICC).

Sa formule de calcul est identique à celle de l’ILC :

Nouveau loyer = Prix du loyer actuel x (Nouvel ILAT / ILAT des loyers du même trimestre de l’année précédente)