Île-de-France : le marché locatif des bureaux dévisse, l’investissement résiste !

340 300 m² de bureaux placés en 3 mois, une chute historique de 37 %

Le premier trimestre 2020 va rester dans les annales du marché de l’immobilier d’entreprise. Après un début d’année perturbé par les grèves des transports en commun, la crise sanitaire avec le confinement depuis le 17 mars impacte le marché. Selon le GIE Immostat, qui regroupe BNPRE, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL, le marché locatif francilien enregistre l’un de ses plus mauvais scores de son histoire : 340 300 m² placés en trois mois, soit une baisse de 37 % par rapport à la même période en 2019 mais aussi une baisse comparable à celle connue depuis 10 ou 15 ans.

Toutes les surfaces de bureaux sont impactées. Selon JLL, les petites et moyennes surfaces, jusqu’à 1 000 m², reculent de 24 %. Un repli qui se chiffre à 47 % pour les grandes surfaces. Toujours selon cette même source, ce recul sur les surfaces de plus de 5 000 m² serait davantage dû à un report de projets plus qu’à des annulations. Côté géographique, Paris QCA résiste avec 96 000 m² placés. La Défense, avec 21 000 m², affiche une baisse modérée, de l’ordre de 10 %. Le Croissant Ouest et la Première Couronne enregistrent des baisses de -51 % à -60 %.

Le taux de vacance des bureaux en Île-de-France est toujours très bas

Actuellement, et malgré le ralentissement de la demande placée, le niveau de l’offre immédiatement disponible reste stable, légèrement en dessous des 3 millions de m². Fin mars 2020, selon Cushman & Wakefield, les taux de vacance sont toujours au plancher : 2,4 % dans Paris, 5,5 % à La Défense, 6,5 % en Première Couronne et près de 10 % dans le Croissant Ouest, excepté à Neuilly-Levallois où ce taux se réduit à moins de 4 %. Sans nul doute, la diminution de la demande placée pourrait orienter le taux de vacance francilien à la hausse et, par ricochet, des révisions des conditions locatives d’ici la fin de l’année même si, selon CBRE, les prises à bail continuent à être signées notamment dans le cas de projets structurants motivés par des besoins d’optimisation ou de modernisation.

Un investissement colossal (+ 90 % en 1 an), mais en trompe l’œil

Chiffre à l’appui, le montant investi a atteint, en Île-de-France, un niveau record de 5,3 Mds € selon Immostat. Un volume incroyable, en hausse de 90 % sur un an et au moins deux fois plus important que la moyenne décennale, représentant 17 opérations ces trois premiers mois de 2020 contre 7 opérations en moyenne au cours des dix dernières années. Selon JLL, cette performance est liée à un nombre important de transactions de plus de 100 M €, totalisant à lui seul, 3,5 Mds €. Le marché des opérations comprises entre 50 et 100 M € n’est pas en reste avec plus de 766 M €. La capitale séduit les investisseurs mais ceux-ci sont très réceptifs au QCA et au Croissant Ouest.  Le marché des investisseurs reste très français avec 69 % des investisseurs notamment des fonds d’investissement, des assureurs et des SCPI/OPCI.