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Covid-19 : est-ce un cas de force majeure qui permet le report ou la résolution des promesses de vente ?

Covid-19 : est-ce un cas de force majeure qui permet le report ou la résolution des promesses de vente ?

Par principe une promesse de vente prévoit une date à laquelle au plus tard la vente doit être réitérée. Elle contient également une ou des conditions suspensives qui doivent être réalisées dans un certain délai à défaut de quoi l’acte est caduc. 

Covid-19 : est-ce un cas de force majeure qui permet le report ou la résolution des promesses de vente ?

Sommaire

Promesse de vente : la crise comme cas de force majeure ?

L’épidémie de Covid-19 a un impact sur les promesses de vente actuellement en cours. Du fait des mesures prises par le gouvernement, l’une des parties peut souhaiter le report, voire la résolution, de la promesse en se basant sur le cas de force majeure. Pour être qualifié de force majeure permettant la résolution de plein droit d’un contrat, il faut qu’un événement présente un caractère irrésistible et imprévisible au moment de la conclusion du contrat (qui ne pouvait pas être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat). Ce doit être un événement extérieur, il doit échapper au contrôle du débiteur. Pour que le débiteur soit libéré, la jurisprudence impose que l’événement ait rendu absolument impossible l’exécution de son obligation. Si l’empêchement n’est que temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue, à moins que le retard qui en résulte ne justifie la résolution du contrat. 

L’épidémie ne permet finalement pas la résolution des promesses de vente

Le 29 février 2020, Bruno Le Maire, ministre de l’économie et des finances, a considéré que le coronavirus est un cas de force majeure pour les entreprises. Pourtant, afin de faire face à l’épidémie, le gouvernement a publié le 16 avril au Journal Officiel l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 apportant des précisions concernant la prorogation de certains délais. L’ordonnance précise ainsi que la prorogation des délais arrivant à échéance pendant la période d’urgence sanitaire « n’est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation » légaux, « ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits. ». Sont donc inchangés :

  • le délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l’acquéreur d’un bien immobilier,
  • le délai de rétractation de 14 jours prévu pour le mandant (vendeur ou acquéreur) ayant conclu un mandat (de vente ou de location) à distance ou hors établissement,
  • le délai de réflexion de 10 jours imposé à l’emprunteur avant de pouvoir accepter une offre de prêt, etc.
Références juridiques
  • Article 1218 du code civil 
  • Cass, 1e civ, 19 décembre 2000, n°98-14.141
  • Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période
  • Ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19
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