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Confinement : mon locataire commerçant ne paie plus le loyer, en a-t-il le droit ?

Confinement : mon locataire commerçant ne paie plus le loyer, en a-t-il le droit ?

Le paiement du loyer est l’une des principales obligations de tous les locataires. Tout défaut de paiement peut entraîner des sanctions pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail de location. Ces principes sont toutefois assouplis pendant la période de crise sanitaire actuelle, au profit des certaines entreprises.

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Sommaire

Commerce : un locataire doit toujours régler son loyer

Une des obligations essentielles du bail est le paiement du loyer par le locataire aux termes convenus. Le contrat de bail doit préciser les modalités de paiement du loyer et des charges. Le paiement peut être mensuel, trimestriel, semestriel, voire annuel. S’il y a un incident de paiement, le bailleur peut intenter une action contre le locataire pour le contraindre au paiement des loyers échus, voire intenter une action en résiliation du bail ou se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail. Il peut également refuser le renouvellement du bail commercial sans être tenu au paiement d’aucune indemnité d’éviction en justifiant d’un motif grave et légitime. En cas de retard dans le paiement des loyers ou des charges, le bailleur peut réclamer des dommages et intérêts

Avec le confinement, certaines mesures changent les règles

La loi d’urgence, du 23 mars 2020, habilite le gouvernement à prendre des mesures par ordonnance, notamment sur le report intégral ou l’étalement du paiement des loyers afférents aux locaux professionnels (affectés à une profession non commerciale, comme les professions libérales par exemple) et commerciaux (affectés à l’exploitation d’un fonds de commerce). Les mesures prises par ordonnance n’effacent pas les dettes de loyers et charges locatives, qui restent dues. Toutefois, les locataires rencontrant des difficultés financières, du fait de la situation, et demandant un report de leur loyer, ne pourront pas être sanctionnés pour défaut de paiement. L’ordonnance interdit en effet de leur réclamer des pénalités financières, tout comme des dommages et intérêts ou des astreintes. Il est également interdit de mettre en œuvre une clause résolutoire, une clause pénale ou toute clause prévoyant une déchéance. L’activation des garanties et cautionnements est également prohibée. Ces mesures s’appliquent aux loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit jusqu’au 24 juillet 2020 inclus.

Bon à savoir

À l’heure actuelle, le terme de l’état d’urgence sanitaire est fixé au 24 mai 2020. Bailleur et locataire doivent donc trouver un accord et s’entendre sur l’échelonnement de la dette locative, sans que le bailleur ne puisse sanctionner les impayés. À défaut d’accord amiable, une fois l’état d’urgence sanitaire arrivé à échéance (le 24 juillet), le bailleur pourra intenter un recours contre le locataire afin de recouvrer les sommes dues.

Quels sont les commerces concernés par ces mesures

Ces mesures ne concernent que les entreprises éligibles au fonds de solidarité, également créé par une ordonnance du 25 mars, c'est-à-dire, les personnes physiques et les personnes morales exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation. 

Les critères d’éligibilité des entreprises à ce fonds, et donc aux dispositions concernant les loyers, ont été précisés par décret :  

  • L’effectif de l’entreprise doit être inférieur ou égal à 10 salariés

  • Leur activité doit avoir débutée avant le 1er février 2020

  • Le chiffre d’affaires hors taxes lors du dernier exercice clos doit être inférieur à 1 million d’euros

  • Le bénéfice imposable, augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant au titre du dernier exercice clos, doit être inférieur à 60 000€

  • Avoir fait l’objet d’une interdiction administrative d’accueil du public entre le 1er et le 31 mars 2020 ou avoir subi une perte de chiffre d’affaires supérieure à 50 % pendant cette période par rapport à l’année précédent. 

Références juridiques
  • Article 1719 et s. du code civil 

  • Articles 4 et 11 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19

  • Article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid-19

  • Décret n°2020-371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation

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