Aix-Marseille : le marché des bureaux en voie de consolidation

25 nov 2019
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Avec près de 87 000 m² de bureaux placés en neuf mois, Aix-Marseille Métropole consolide une dynamique porteuse. Avec deux polarités fortes : Euroméditerranée pour Marseille et le Pôle d’Activité pour Aix-en-Provence.

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Aix-Marseille : le marché des bureaux en voie de consolidation
Les tours de la skyline marseillaise symbolisent le renouveau des beaux produits. ©Robertharding

Sommaire

Une demande placée en bureaux en route pour 125 000 m²

Selon une étude réalisée par Cushman & Wakefield, avec près de 87 000 m² placés depuis le début de l’année, le marché d’Aix-Marseille Métropole affiche un réel dynamisme, de plus de 4 % en un an. Résultat supérieur à celui de l’an dernier mais qui peut paraître faible si l’on ne se replace pas dans un contexte de pénurie d’offre de première main alors qu’elle dope traditionnellement les mouvements des grandes surfaces.  Le marché évolue donc dans un contexte favorable avec des fondamentaux sains laissant envisager les 125 000 m², soit un niveau égal à celui de 2018. L’offre se raréfie avec 220 000 m² de surfaces non occupées, soit seulement un taux de vacance de 3,5 %. Les surfaces neuves ou réhabilitées arrivent sur le marché et comptent pour un tiers de l’offre immédiate alors que le stock des bureaux de seconde main a chuté de 12 % en neuf mois.

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Légère hausse des transactions à Aix. © Cushman & Wakefield

Marseille : repli des transactions mais pression sur les loyers des bureaux

Après un deuxième trimestre très dynamique, le marché s’est essoufflé au troisième trimestre avec seulement 12 600 m² commercialisés. Toutefois, pour les neuf premiers mois, avec une demande placée de 53 000 m², le marché est en progression de 10 % par rapport à la moyenne décennale. Le dernier trimestre va être décisif pour arriver aux 83 000 m² commercialisés l’an dernier. Du côté des surfaces quelques transactions supérieures à 1 000 m² ont dopé le marché alors que les petites et moyennes superficies affichent un recul. La géographie des transactions impacte la valeur moyenne locative. Plusieurs prises à bail ayant eu lieu sur Euroméditerranée  à 260/m²/an sur le neuf ou 170 €/m²/an , avec respectivement une hausse de 14 % et 31 %, la valeur moyenne est orientée à la hausse. Les valeurs locatives les plus basses se trouvent sur l’Est et le Nord Littoral, entre 120 et 135 €/m²/an.

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Pression à la hausse sur les loyers du secteur Euroméditerranée. © Immostat

Pays d’Aix : demandes placées en hausse et loyers en dents de scie

A l’inverse de Marseille, le marché aixois a connu un bon troisième trimestre qui porte le volume total des commercialisations à 33 000 m². Les petites transactions, de 200 à 500 m², ont été les plus actives avec plus de 12 200 m², soit 37 % de la demande placée. Cette progression s’est faite au détriment des surfaces intermédiaires, entre 500 et 1 000 m². La structuration du marché aixois est portée par le Pôle d’activité dont le leadership se vérifie année après année avec près de 70 % du volume total et des transactions supérieures à 1 000 m². Le centre d’Aix reprend des couleurs avec des transactions inférieures à 500 m². Le secteur Est prend sa revanche sur le Sud et l’Ouest. Les valeurs locatives varient à la hausse ou à la baisse mais l’amplitude reste importante, notamment sur le parc de seconde main où, sur le Sud et l’Ouest, les loyers démarrent à 105 €/m²/an et montent jusqu’à 195 €/m²/an dans le centre d’Aix-en-Provence.

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Le secteur Porte d'Aix dynamise le marché. © Cushman&Wakefield
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