30,5 milliards € investis dans l’immobilier d'entreprise, un record historique

L'immobilier d'entreprise: + 8 % sur un an

Selon la toute dernière étude réalisée par CBRE, les taux d’intérêt très faibles, l’abondance des capitaux et un couple rendement/ risque favorable ont permis au marché français de tirer son épingle du jeu à l’échelle européenne. Les fondamentaux solides, que sont la profondeur du marché, sa maturité, sa transparence et sa liquidité, ont été amplifiés par un contexte économique actif malgré les mouvements sociaux de fin d’année, sans compter le besoin, pour les entreprises de réorganiser et de moderniser leur parc immobilier. Enfin, le retour des investisseurs étrangers atteste de la bonne santé du marché hexagonal. Le dernier trimestre s’est avéré particulièrement dynamique avec 13 Mds € engagés. Avec au total 30,5 Mds € engagés, le marché français affiche une hausse de 8 % sur un an et enregistre sa troisième année consécutive de progression continue depuis 2013. Il dépasse les montants investis en 2007.

L'investissement performe en 2018. © CBRE

Des investissements sur des actifs « prime », sécurisés et bien placés

Même si la plupart des indicatifs locatifs sont au vert, en Île-de-France comme dans les régions, les investisseurs se sont positionnés sur des marchés bien établis et structurés afin de minimiser le risque. Selon CBRE, 68 % des volumes se sont portés sur des produits Core, sécurisés et bien localisés, pour des volumes unitaires plus importants. En effet, selon Cushman & Wakefield, le nombre des transactions a légèrement baissé, 751 vs 774 (- 3 %) mais 40 % des transactions ont dépassé 200 M €.

61% des transactions supérieures à 100M€. © Cushman&Wakefield 

Paris et l’Île-de-France en tête mais dynamisme des régions

Paris affiche des prix élevés mais la capitale reste de loin la destination phare des investisseurs, concentrant, selon CBRE, plus de 40 % des volumes. En haut du podium, Paris Centre Ouest avec le fameux QCA totalisant 8,3 Mds € au travers d’une douzaine d’opérations supérieures à 200 M €, suivi par le Croissant Ouest à 3,9 Mds €. La Défense a rattrapé son retard du premier semestre avec la signature de 7 transactions supérieures à 100 M €. En régions, l’investissement enregistre aussi un bon résultat avec plus de 6 Mds € investis. Des prix attractifs, un marché bien installé dans les grandes métropoles et un rendement supérieur à celui de l’Île-de-France permettent aux investisseurs de diversifier leurs portefeuilles.

L'Île-de-France toujours plébiscitée. © CBRE

Les bureaux toujours en haut de l’affiche malgré un rendement modéré

Selon Knight Frank, 21,4 Mds € ont été placés dans les bureaux, un record absolu dépassant les 20 Mds € de 2007. Un record d’autant plus historique que, contrairement à d’autres années, il n’y a pas eu de méga-deal. En 2017, Cœur Défense s’était vendu autour de 2 Mds €. Cette absence de grandes transactions a été compensée par 33 opérations vendues au-delà de 200 M €, représentant à elles seules 12,4 Mds €. L’investissement dans les commerces a rassemblé 4,4 Mds € en 2018.Une très légère hausse par rapport à 2017 mais une baisse de 14 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Les boutiques en pied d’immeuble concentrent 60 % de l’activité grâce à la cession de plusieurs flagships parisiens sur les Champs Elysées ou rue Saint Honoré et par la vente de deux portefeuilles Monoprix. Les retail parcs ont également une belle performance. Sur le segment industriel, c’est la logistique qui a animé le marché, recherchée pour le rendement et la diversification patrimoniale.

A Paris, la valorisation du bien prime sur le rendement. © Cushman&Wakefield

Le retour en force des investisseurs étrangers

Les investisseurs français restent majoritaires, à 56 % selon CBRE contre plus de 66% l’an dernier. Un repli qui s’explique par une collecte moins importante des SCPI et OCPI et par quelques acquisitions à l’international. Les investisseurs étrangers sont montés en puissance totalisant 44 % des échanges contre 37 % l’an dernier, se positionnant sur des opérations de bureaux à La Défense ( Tour Ariane, Window, Colysée Gardens…) et sur la logistique avec l’acquisition de plusieurs plates-formes (Hercule, Azurite…). Les Nord -Américains et les Allemands totalisent, respectivement, 21 % et 7 % des volumes. Les  Asiatiques commencent à percer, représentant 5 % des investisseurs mais des opérations d’envergure devraient se conclure d’ici l’été.

La part des investisseurs nationaux se contracte. © CBRE

Vers un atterrissage du marché immobilier en douceur en 2019 ?

Après cinq années consécutives de hausse de l’investissement, dont l’exceptionnelle année 2018, et compte tenu des marchés européens en proie à de nombreux aléas politiques (Brexit, populisme en Italie) et de la crise des gilets jaunes en France, l’activité pourrait se ralentir. Néanmoins, l’Hexagone a plusieurs cordes à son arc, à savoir un marché mature et profond en Île-de-Francee comme dans les régions et une grande diversité d’actifs. Par ailleurs, malgré le resserrement des politiques monétaires, les taux d’intérêt devraient demeurer assez bas, permettant de rester favorable à l’immobilier face à la volatilité des marchés boursiers. Quelques belles opérations sont dans le pipe pour sortir au cours du premier semestre. Au-delà, l’ampleur de l’atterrissage dépendra, selon CBRE, tant du contexte international que de la capacité de la France à préserver la confiance.