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En Île-de-France, les grandes et moyennes surfaces dopent le marché
Si le second trimestre s’est révélé moins bon que le premier, il faut relativiser, le premier ayant été exceptionnel et avait constitué le meilleur démarrage du marché francilien depuis 2007. Sur un an, le deuxième trimestre, avec 644 000 m², la progression est de 28 %. La performance du marché s’explique par le rebond du marché des grandes surfaces, de plus de 5 000 m², qui totalise 576 500 m² et par celui des petites et moyennes surfaces également orientées à la hausse de 7 %.
L’accélération des signatures des grandes surfaces, ces derniers mois avec 41 transactions, représentant 576 500 m² et 43 % de la demande globale, est manifeste. Transactions qui s’inscrivent dans la droite ligne des trimestres précédents avec un atavisme pour la capitale et les immeubles neufs »
Magali Marton, directrice des Etudes de Cushman & Wakefield France.
Paris et le Croissant Ouest en grande forme
Selon l’étude Knight Frank, spécialiste de l’immobilier d’entreprise parisien, avec 543 500 m², la capitale concentre 40 % des volumes loués depuis janvier, soit une progression de 4 % sur un an. Selon l’étude Cushman & Wakefield, la demande parisienne frôle les 549 000 m², soit une croissance de 6 %. Au-delà de cette différence de chiffres, la tendance reste la même. Le Quartier Central des Affaires, (QCA), et les quartiers de l’Ouest animent cette dynamique avec près de 310 000 m² placés. À l’inverse, hors ces deux secteurs, les professionnels observent des replis de m² placés de l’ordre de 10 % dans les arrondissements Sud et Nord-Est. Hors de Paris, le fameux Croissant Ouest affiche un bon dynamisme. Selon les sources, les transactions de ce premier semestre évoluent entre 382 000 et 410 000 m², en progression de 29 et 35 %. Parmi les grandes opérations, citons :
- Vinci sur 61 400 m² dans « l’Archipel » à Nanterre.
- Technip sur 51 500 m² dans « Origine » à Nanterre.
- Danone sur 25 100 m² dans « Convergence » à Rueil-Malmaison.
Bon à savoir
En première couronne, les résultats restent mitigés. Si dans le Sud, les transactions vont bon train pour se situer à plus de 100 000 m² placés, dans le Nord, le ralentissement se fait sentir avec seulement 30 000 m² de bureaux placés. La Défense démarre aussi l’année en retrait.
L’offre immédiate autour de 3 millions de m² et un taux de vacance de 5,7 %
La forte activité transaction enregistrée trimestre après trimestre vient entamer l’offre immédiate de bureaux en Île-de-France, qui serait tombée, selon les sources, entre 3,05 et 3,1 millions de m² à la fin du premier semestre 2018, soit une baisse de 10 à 14 % sur un an. De nombreux secteurs sont affectés par ces disponibilités immédiates et si le taux de vacance est actuellement de 5,7 % en Île-de-France, son niveau le plus bas depuis 2009, des disparités existent : dans Paris intramuros, le taux de vacance est de l’ordre de 2, 4 % et même de 2,2 % dans le QCA, son plus bas niveau historique, mais dans le Croissant Ouest, il s’élève à 11,3 %.
Des valeurs locatives de bureaux sous pression
La progression des volumes des transactions conjuguée à la baisse de l’offre immédiate favorise l’augmentation des valeurs locatives faciales. Le loyer moyen pour les transactions de première main a progressé de 6 % en un an en Île-de-France. Des disparités existent :
- 830 €/m²/an pour un loyer « prime » dans le QCA.
- 680 €/m²/an pour un loyer « non prime » dans le QCA.
- 540 €/m²/an en moyenne sur Paris.
- 370 à 300 €/m²/an en Croissant Ouest et en première couronne.
Paris QCA, avec une offre faible, connait une hausse notable des loyers, au-delà de 4 % sur un an. À l’inverse, là où le niveau d’offre reste élevé comme dans le Croissant Ouest, les loyers évoluent moins et les franchises restent élevées »
Eric Siesse, DG Adjoint pôle Location IDF BNPRE Transaction France.
