Transformer un logement en commerce, est-ce possible ?

13 avr 2022
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Vous disposez d’un logement en rez-de-chaussée et vous souhaiteriez le transformer en local commercial ? C’est un projet possible et faisable, mais sous certaines conditions d’obtention d’autorisations spécifiques.

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Vue panoramique d’un loft industriel
Dans certains cas, il est obligatoire d'obtenir un permis de construire pour changer l'usage et la destination d'un bien. ©alvarez

Sommaire

La différence entre l’usage et la destination d’un bien

Pour pouvoir transformer un logement en commerce, vous devrez non seulement faire les démarches pour changer son usage, mais aussi sa destination. L’usage du bien désigne son profil juridique et ce pourquoi on l’utilise au quotidien. L’usage du bâtiment est encadré par le Code de la Construction et de l’Habitation et permet de réguler la répartition entre logements, locaux publics et locaux professionnels privés.

La destination du bien, elle, est régie par le Code de l’Urbanisme et encadre ce pourquoi le bâtiment a été construit à la base : habitation, exploitation agricole, commerces et locaux professionnels, bâtiments du service public, autres activités des secteurs secondaires et tertiaires (entrepôts, locaux d’activité, bureaux, industries…).

De ce fait, en transformant un bâtiment d’habitation en local commercial, vous « déséquilibrez » le parc immobilier de votre commune. Vous devrez donc obtenir des autorisations nécessaires pour mener votre projet à bien.

Dans le sens contraire, transformer un local commercial en habitation ne nécessitera pas d’autorisation administrative.

Dans quel cas demander le changement d’usage et de destination ?

Obtenir les autorisations administratives nécessaires sera obligatoire dans différents cas. Pour le changement d’usage, cela sera dans le cadre de :

  • Un projet de transformation d’un local d’habitation en local commercial ou professionnel, y compris s’il s’agit de chambres de services, de logement de fonction, de loge de gardien, de logement inclus dans un bail commercial ou de logements foyers.
  • Ledit logement se trouve dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) ou du Val-de-Marne (94).

Pour ce qui est du changement de destination, vous devrez obtenir une autorisation d’urbanisme qui sera différente en fonction de l’ampleur des travaux :

  • Votre projet ne comprend pas de travaux ou des travaux légers : vous devrez obtenir une déclaration préalable de travaux.
  • Votre projet comprend des travaux modifiant la façade ou la structure porteuse de l’immeuble ou créant plus de 20 m² de surface au sol (ou 40 m² dans la zone U d’un PLU) : un permis de construire est nécessaire.

Après avoir changé votre logement en local commercial, vous devrez déclarer le changement d’usage et/ou de destination du bien à l’administration fiscale, via le formulaire n°6704.

Se conformer aux règles en matière d’ERP

Un local commercial étant par définition un bien dans lequel vous allez recevoir du public, celui-ci va être classé dans les ERP, vous devrez respecter certaines normes pour que votre projet soit possible.

  • Obtenir une autorisation spécifique dans votre mairie si votre bien n’est pas situé en rez-de-chaussée.
  • Respecter les normes relatives à la sécurité incendie : possibilité d’évacuer rapidement, éclairages de secours, alarme, présence d’extincteurs, etc.
  • Respecter les normes relatives à l’accueil des personnes en situation de handicap (WC accessibles, accès aux étages aménagé, places de stationnements spécifiques si vous avez un parking, mobilier adapté…)
  • Affichage des prix dans la vitrine et à l’intérieur de votre local commercial.

Si vous souhaitez diffuser de la musique non libre de droit dans votre futur magasin, vous devrez également cotiser à la SACEM.

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