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Révision triennale d’un loyer commercial : le propriétaire peut-il l'augmenter en fonction de la valeur locative ?
Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du loyer révisé, sur la base de la révision triennale, doit correspondre à la valeur locative. Ce principe peut toutefois, dans certains cas être remis en cause par la règle de plafonnement.
Qu’est-ce que la valeur locative ?
Selon le code de commerce, la valeur locative est évaluée en fonction des éléments suivants :
- Les caractéristiques du local considéré.
- La destination des lieux.
- Les obligations respectives des parties.
- Les facteurs locaux de commercialité.
- Les prix d'un bail commercial couramment pratiqués dans le voisinage.
Les améliorations apportées par le locataire en cours de bail ou les plus ou moins-values résultant de sa gestion, n’ont pas à être pris en compte dans la détermination de la valeur locative.
La remise en cause de la valeur locative par la règle du plafonnement
Le code de commerce impose par principe que le loyer renouvelé ou révisé (la révision intervenant tous les 3 ans) doit correspondre à la valeur locative.
Cependant, par dérogation à ce principe, la majoration ou diminution du loyer consécutive à une révision triennale est limitée, c’est le mécanisme du plafonnement. Cette majoration ou diminution ne peut excéder la variation intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire de l’indice choisi dans le contrat (Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)).
Les exceptions au principe de plafonnement des loyers
Le déplafonnement du loyer est possible s’il est rapporté la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
- Articles L145-33 et suivants du code de commerce.
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