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En principe, le titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail. Ce droit ne lui est toutefois acquis que sous le respect de certaines conditions liées à l’exploitation du fonds.
Pour renouveler son bail commercial, l'exploitation du fonds est primordial
Un principe du droit au renouvellement du bail est que le locataire exploite effectivement le fonds en conformité avec la destination contractuellement prévue pendant au moins les trois années précédant la fin du bail. Concernant ce dernier point, la jurisprudence semble aller vers plus de souplesse. Par exemple, dans le cadre d’un bail commercial pour une boulangerie pâtisserie, les juges ont considéré que l’exploitation du local à usage de dépôt n’empêchait pas le renouvellement du bail dès lors qu’aucune clause n’imposait au locataire de fabriquer du pain et des pâtisseries dans les locaux.
Bon à savoir
Aucune disposition légale n’impose au locataire d’exploiter personnellement les locaux. L’exploitant peut être un tiers avec lequel le locataire a fondé une société en participation, sous réserve d’une interdiction expresse dans le bail.
La cessation d’exploitation des lieux est un motif de non-renouvellement
La cessation de l’exploitation du fonds par le locataire est constitutive d’un motif légitime et sérieux permettant au propriétaire bailleur de refuser le renouvellement du bail au locataire lui faisant perdre son bénéfice au statut des baux commerciaux. Lorsque le propriétaire suspecte une cessation d’exploitation, il doit envoyer une mise en demeure au locataire de se justifier dans un délai d’un mois. Si le locataire n’y a pas remédié, le propriétaire peut lui refuser son droit au renouvellement. À noter que cette mise en demeure n’est pas obligatoire lorsque le locataire n’a pas exploité le fonds durant les trois années précédant la fin du bail. Dans ce cas, le locataire ne peut pas contester le refus du renouvellement de la part du bailleur en invoquant le défaut de mise en demeure. Attention, la jurisprudence a déterminé des cas légitimes d’inexploitation, ne permettant pas au propriétaire bailleur de refuser le renouvellement du bail :
- Une inexploitation résultant d’un refus du propriétaire de faire des travaux indispensables à l’exploitation du fonds.
- Une inexploitation résultant d’une obligation du locataire de transférer les fonds dans d’autres locaux en raison d’un projet d’expropriation.
Références juridiques
- Ass. Pl. 3 mai 1956, JCP 1956, II, 9345.
- Cass. Civ 3e, 27 juin 2007, n°05-15.456.
- Cass. Civ. 13 janv. 1981, JCP 1981, IV, 103.
- Article L145-17, I, 1e du code de commerce.
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