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J'étais en négociation commerciale avec une agence et elle ne répond plus, quelles sont mes options ?

J'étais en négociation commerciale avec une agence et elle ne répond plus, quelles sont mes options ?

Il n’existe pas de cadre juridique pour les négociations. L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Il est néanmoins nécessaire de faire preuve de bonne foi. Un comportement loyal est donc nécessaire. 

J'étais en négociation commerciale avec une agence et elle ne répond plus, quelles sont mes options ?

Sommaire

Fin des négociations commerciales : pensez à la notion de rupture brutale

Lorsqu’une agence intervient dans le cadre des négociations pour la mise en vente ou la mise en location d’un bien, elle doit faire preuve de diligence et doit respecter les missions que son mandat lui attribue. Elle doit donc faire l’interface entre vendeur et les candidats acquéreurs, procéder aux visites, prendre les offres et les transmettre au client, rédiger les compromis ou les baux et les faire signer. Classiquement, si les négociations sont rompues entre vendeur et acquéreur, l’une des parties peut faire jouer la notion de rupture brutale des négociations commerciales pour obtenir réparation. Toutefois, en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice, qui en résulte, ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. Le caractère fautif est souverainement apprécié par les juges. 

Même à distance, les négociations et signatures sont possibles

Les mesures prises par le gouvernement, et notamment l’arrêté du 15 mars 2020, impose la fermeture des établissements recevant du public à l’exception de ceux présentant un caractère indispensable, comme les commerces alimentaires, les pharmacies, les stations-services. Ainsi, les agences immobilières ont été dans l’obligation de fermer au public. De plus, le décret du 23 mars 2020 a interdit tous les déplacements à l’exception de ceux listés dans le texte. Chacun devant réduire au strict nécessaire ses déplacements, les agences se doivent de reporter un grand nombre de visites, états des lieux, etc. Cela ne les empêche pas de poursuivre leur activité à distance, comme le font beaucoup d’agences, leur permettant de réaliser des visites virtuelles, de procéder à des négociations, d'étudier des dossiers, de transmettre leurs avancements aux propriétaires. 

La crise liée au Covid-19 a donc un impact sur l’activité des agences immobilières. Il parait compliqué de prouver une faute de leur part et donc une rupture abusive des négociations, l’épidémie leur étant totalement extérieure. Cependant, même en période de confinement, l’agent immobilier est dans l’obligation de respecter son mandat, pour les activités qui peuvent être poursuivies techniquement pendant le confinement. Il peut notamment faire de la publicité sur le bien, mais également de transmettre au vendeur ou au bailleur toutes les offres qui lui seront faites, notamment aux prix et conditions de son mandat. La personne, qui était en négociation commerciale via une agence, dans le cadre d’une vente, peut lui faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception, papier ou électronique, pour formaliser son offre et la mettre en demeure de la transmettre au vendeur.  

Références juridiques
  • Article 1112 du code civil 
  • Arrêté du 15 mars 2020
  • Décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire
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