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Vous êtes à la recherche de votre futur local professionnel afin de vous établir ? Soyez vigilant non seulement pendant votre recherche, mais également au moment de la signature de votre bail professionnel, car certaines clauses peuvent être négociées.
Négocier le loyer de votre local professionnel
Contrairement au bail commercial, le loyer d’un bail professionnel est librement négociable, qu’il soit conclu avant la loi Pinel de 2014 ou non.
De ce fait, avant de signer votre bail professionnel, faites une étude de marché des loyers pratiqués dans le quartier où se trouve le local que vous visez. Si l’emplacement est le critère numéro 1 pour un professionnel qui souhaite s’établir, cela ne fait pas tout non plus. Observez les loyers moyens des autres locaux du quartier ou de la ville, par rapport au m², la rue, mais également les équipements fournis dans la location.
Si vous trouvez que le loyer demandé par votre futur bailleur est trop élevé, faites-le savoir afin de pouvoir le négocier… ou de pouvoir le compenser par la réduction d’autres charges ou l’apport d’autres avantages.
Pour débattre au mieux de votre loyer, montez un petit dossier d’étude de marché des loyers pratiqués autour du local professionnel, afin de prouver que votre bailleur demande trop par rapport à ce qui est pratiqué en moyenne.
La répartition des charges entre bailleur et locataire
Si votre futur bailleur ne veut pas baisser le loyer des bureaux ou du cabinet qui vous intéresse, vous pouvez, dans ce cas, demander à renégocier la répartition des charges entre vous et votre bailleur.
Dans les baux professionnels, celles-ci sont plus ou moins librement réparties entre le bailleur et le preneur. Généralement, les charges d’utilisation quotidienne du local sont supportées par le locataire, comme l’entretien, les petites réparations dont la panne résulte de la vie courante, la taxe foncière et les taxes municipales.
Le bailleur, lui, doit supporter les frais liés aux grosses réparations, qui concernent le bâti.
Attention, la répartition doit bien être inscrite dans le bail professionnel afin d’éviter tout conflit et quiproquo.
Si les charges sont trop importantes, demandez une baisse de loyer… ou inversement !
C’est l’article 606 du Code Civil qui établit le fait que les grosses charges et réparations incombent au bailleur et non au preneur.
Les conditions de renouvellement du bail sont aussi à négocier
Le bail professionnel se distingue encore du bail commercial dans le sens où il n’existe pas de droit au renouvellement.
C’est quelque chose que vous pouvez négocier lorsque votre bail professionnel arrive à son terme, au bout de 6 ans. Votre bailleur peut donc vous proposer une offre de renouvellement, de laquelle vous pouvez ensuite discuter.
La révision annuelle du loyer, une autre donnée à négocier
Aucune loi n’indique quel indice doit être pris en compte pour réviser annuellement le loyer entre le locataire et le bailleur… ni à quelle date cela doit être fait, d’ailleurs.
De ce fait, c’est également un élément à débattre pendant la signature de votre bail professionnel.
Généralement, les loueurs de bureaux ou de cabinets se basent sur l’indice du coût de la construction (communément appelée ICC) pour réviser annuellement le loyer.
Pensez donc à le consulter avant votre rendez-vous de négociation afin de vous rendre compte de l’augmentation annuelle que cela représente, pour pouvoir négocier cette clause au besoin.
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