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Comme tout contrat de bail, le bail professionnel doit prévoir obligatoirement certaines clauses, telles que les obligations de chaque parties ou la répartition des charges et des taxes. Mais, en tant que propriétaire, vous pouvez également y insérer des clauses facultatives, à négocier avec votre locataire.
La clause de révision du loyer
Même si la clause de révision du loyer est extrêmement courante dans les contrats de baux de locaux professionnels, elle reste une clause qui n’est pas obligatoire légalement. Comme pour la plupart des clauses facultatives, elle induit que les manières de réviser le loyer sont librement fixées par le propriétaire mais également le locataire. Les conditions de révisions sont donc à négocier entre les deux parties.
Contrairement au bail commercial qui prévoit une révision triennale du loyer, le bail professionnel ne permet pas, normalement, un changement de loyer, sauf si le propriétaire et le locataire ajoutent cette clause dans le contrat. Si elle est inscrite en annexe du document, le loyer du local visé pourra être revu chaque année.
Les parties pourront s’appuyer sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) et/ou l’indice du coût de la construction (ICC) pour réviser le loyer chaque année.
Le Code Civil ne prévoit aucune règlementation pour la clause de révision du loyer dans le bail professionnel. Les conditions doivent donc être explicitement écrites dans le bail et donc être claires et précises.
La clause de sous-location du bail professionnel
Les baux professionnels sont plus souples que les baux commerciaux à propos de la sous-location. Par exemple, à moins qu’une clause n’exclut totalement et explicitement ce type de transaction, il est possible pour le locataire de sous-louer un local professionnel.
De ce fait, cette clause à vous d’en faire ce que vous souhaitez ! Si vous êtes opposé à la sous-location de votre local, alors vous pourrez inscrire une clause interdisant ce type de transaction. Si vous souhaitez, au contraire, explicitement l’autoriser, vous pouvez le coucher sur votre contrat de bail. Là également, pensez à inscrire vos conditions ! Par exemple, vous pouvez demander dans le contrat de bail à ce que votre locataire vous prévienne par écrit de son projet de sous-location du local. Sans une telle condition, notez qu’il sera en droit de sous-louer le bien sans avoir légalement à vous prévenir.
Si vous excluez la sous-location dans le contrat de bail via une clause spécifique, le locataire n’aura aucun moyen de la contourner.
La clause résolutoire du contrat de bail en cas de manquement
Autre clause facultative mais très généralement utilisée : la clause résolutoire. Celle-ci prévoit la résiliation automatique du contrat de bail en cas de manquement du locataire (ou du propriétaire !) à propos de ses obligations contractuelles. La partie en faute ne pourra en aucun contester la résiliation du bail, que ce soit auprès de l’autre partie ou d’un tribunal.
Dans la location d’un local professionnel, il est possible d’inclure cette clause pour couvrir, par exemple, les impayés de la part du locataire. Cependant, cette clause n’est pas libre de rédaction ! La loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette clause peut être appliquée dans les cas suivants : le défaut de paiement du loyer et des charges ; le non-versement du dépôt de garantie ; la non-souscription d’une assurance couvrant les risques liés à la location et, pour le locataire, le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.
Le locataire pourra faire valoir la clause résolutoire s’il ne peut pas jouir paisiblement du local professionnel, que ce soit à cause du propriétaire ou de troubles éventuels du voisinage.
La clause de garantie solidaire du contrat de bail professionnel
La garantie de clause solidaire est faite pour les bailleurs qui sont propriétaires de locaux professionnels loués en colocation solidaire auprès de deux locataires différents. Dans le cas d’une colocation solidaire dans un bail commercial ou professionnel, c’est le locataire initial qui choisit la troisième partie, soit son colocataire. Le bailleur ne peut pas donc s’assurer lui-même de sa solvabilité, puisqu'il ne choisit lui-même pas cet autre preneur.
Pour rassurer le propriétaire, la loi a prévu la possibilité d’inscrire une clause de garantie solidaire dans le contrat de bail. Celle-ci prévoit que le bailleur peut se retourner contre le locataire initial si jamais le second locataire ne paye pas son loyer et ses charges.
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