Bail commercial : les travaux liés à la vétusté sont-ils imputés au locataire ?

Les travaux liés à la vétusté restent à la charge du propriétaire

La loi Pinel du 18 juin 2014 a posé le principe selon lequel certains frais ne peuvent pas être imputés au locataire dans le cadre de baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Ces dépenses sont énumérées à l’article R145-35 du code de commerce, à savoir :

• Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
• Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'elles relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.
• Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie.
• Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local faisant l'objet du bail.
• Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Au regard de ces dispositions, il convient de garder à l’esprit qu’une clause du bail commercial ne peut en aucun cas imposer au locataire de prendre à sa charge les dépenses qui serait liées à la vétusté dans la mesure où elles affectent le gros œuvre du local loué. Ce type de dépense relève d’une obligation du propriétaire.

Les réparations relevant de l’article 606 du code civil

L’article 606 du code civil fait état de ce que l’on appelle les « grosses réparations ». Il est ainsi précisé que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ». Il est essentiellement fait état des réparations affectant le gros œuvre.