Bail commercial : peut-on négocier une révision de ses loyers en cours de bail ?

18 jan 2023
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Si vous êtes propriétaire d’un local commercial que vous louez, vous vous êtes peut-être posé la question de savoir s'il était possible de réviser votre loyer pour recoller aux prix du marché. Attention, vous ne pouvez pas renégocier cette clause du bail commercial quand et comme vous le souhaitez. Des règles existent. Les voici.

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Le loyer d'un local commercial ne peut être révisé que jusqu'au bout d'une période triennale. ©Gorodenkoff - Shutterstock

Sommaire

Une révision du loyer peut être demandée tous les 3 ans

Un bail commercial est signé pour au minimum 9 ans, mais l’autre nom du bail commercial est le bail « 3 – 6 – 9 », car il existe des droits qui s’ouvrent à chaque fin de période triennale, soit après 3 ans, 6 ans ou 9 ans.

C'est aussi valable pour la révision du loyer : celui-ci ne peut en effet être renégocié que tous les 3 ans, que ce soit à l’initiative du locataire ou bien du propriétaire.

Celui-ci peut être révisé en fonction de l’indice national du coût de la construction (ICC) établi par l’INSEE chaque année. Cela ne concerne que les baux commerciaux signés avant le 19 juin 2014, date d’entrée à vigueur de la loi Pinel.

Pour les contrats signés après cette date, seuls les indices des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) sont pris en compte.

La révision triennale du loyer n’est pas automatique : elle doit être demandée par l’une des parties. Si elle est demandée, rien ne peut l’interdire.

Comment réviser le loyer d’un bail commercial ?

La valeur locative d’un bien commercial est une notion complexe à appréhender. Pour simplifier, on peut dire qu'elle intervient dans la révision des loyers des baux en cours de location ou qui sont en renouvellement.

Elle prend en compte plusieurs critères, dont :

  • les caractéristiques du local,
  • sa surface,
  • ses équipements et ses pièces,
  • la destination des lieux (commercial, industriel…),
  • l’emplacement du local et sa situation géographique,
  • les prix pratiqués dans le quartier ou la ville,
  • les obligations respectives de chaque partie,
  • les clauses négociées, etc.

Le loyer initial doit donc être multiplié par la division entre l’indice de référence en vigueur le jour de la conclusion du bail et l’indice de référence connu.

L’article L145-38 du Code du commerce indique que les loyers des baux commerciaux sont plafonnés. Ils ne peuvent, en effet, pas augmenter de plus de 10 % par an, sauf cas exceptionnels. Pour les PME, ce taux est abaissé à 3,5 %.

C'est quoi, une clause d’échelle mobile ?

La clause d’échelle mobile est une clause facultative que vous pouvez ajouter dans votre bail commercial au moment de sa rédaction.

Cela veut dire qu’une révision automatique du loyer sera réalisée, sur toute la période fixée entre le bailleur et son locataire. Généralement, la révision du loyer, via une clause d’échelle mobile, est annuelle.

Pour la prévoir, vous pouvez vous référer à l’ILC ou à l’ILAT.

Attention cependant à négocier un taux qui soit raisonnable pour vous comme pour votre locataire. Une révision judiciaire peut justement être demandée si le loyer est augmenté de plus d’un quart du prix précédemment fixé.

Ce type de clause se base généralement sur les bénéfices ou sur le chiffre d’affaires annuel du preneur du bail. Il peut être revu à la hausse, mais également à la baisse si ses résultats se sont récemment détériorés.

Une révision rétroactive du loyer est-elle possible ?

Si vous avez oublié de réviser le loyer lors de la dernière période triennale ou même pendant les 3 périodes triennales précédentes, sachez qu’aucune rétroactivité n’est possible.

Vous n’avez donc pas le droit de demander des montants que vous n’avez pas réclamés ou négociés avec votre locataire.

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