Comment investir dans un espace de coworking ?

En tant qu’investisseur immobilier, il est normal que vous cherchiez à contracter une opération rentable. La rentabilité étant, rappelons-le, la capacité d’un investissement à procurer un bénéfice. Si vous n’avez jamais réalisé un investissement coworking, sachez que cette opération a un coût (souvent non négligeable), que vous devez connaître avant de vous lancer. La plupart de ces coûts sont, par exemple, liés au paiement des loyers, des salaires et des cotisations sociales des employés. D’autres charges peuvent s’ajouter comme la connexion à Internet, la consommation d’eau et d’électricité ou encore l’entretien et l’aménagement des locaux.

La plupart du temps, les frais d’adhésion constituent la principale source de revenus. Les frais en question peuvent varier selon les situations, faisant évoluer le montant de la redevance attribuée à chaque coworker. Voici ce que vous devez prendre en compte pour obtenir un modèle économique viable :

• Observez la concurrence et n’hésitez pas à vous aligner sur le montant de la redevance pratiqué à proximité de votre investissement coworking.
• Apprenez à adapter vos tarifs en fonction du secteur géographique où se trouve votre espace de coworking.
• Sachez ajuster vos prix à votre offre : en effet, si les services compris dans le prix de la location sont de nature à attirer des coworkers, alors ils accepteront plus volontiers le prix légèrement supérieur de leur poste de travail.
• Proposez différentes formules selon les situations (formule réservée aux membres nomades, permanents, etc.).

En France, le tout premier espace de travail en mode « coworking » a été ouvert en 2008, à Paris. L’idée était alors de concevoir un espace en commun, sur le modèle de ce qui se pratiquait à San Francisco depuis 2005 (1). Depuis lors, le concept a connu une évolution exponentielle, avec une explosion du marché dans toutes les grandes métropoles de l’hexagone. Sachez que 34 % de ces locaux sont actuellement rassemblés en région Ile-de-France, dont 18 % dans la métropole parisienne (2). Le sud de la France profite lui aussi d’une évolution favorable : la ville de Marseille, par exemple, accueille près de 5 % de ces lieux de travail, suivie de très près par la métropole lyonnaise (près de 4,7 %). Bordeaux arrive en quatrième position avec 4,5 % des lieux de vie accueillant des coworkers.

Nous avons vu les avantages procurés par un investissement dans un espace de coworking, avec entre autres : une rentabilité accrue, un taux de remplissage plus important ainsi que la possibilité d’opter pour une solution « clé en main ». Cet espace de travail, tout équipé, aménagé, est prêt à l’utilisation dès la signature du bail. Mais il existe bel et bien des inconvénients pour les propriétaires :

• Vous devez prévoir d’aménager votre espace de manière à pouvoir accueillir rapidement vos premiers coworkers : informatique, mobilier, ergonomie, tout ceci représente potentiellement de nouveaux investissements.
• Si vous ne disposez pas de moyens importants ou les financements nécessaires, vous devrez louer vos bureaux à un prestataire spécialisé. La majeure partie des contrats sont ainsi conclus avec des centres de coworking, que ce soit pour une durée déterminée ou indéterminée avec un préavis de 1,2 ou 3 mois (3).
• Vous serez soumis à une rude concurrence, notamment dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille. Dès lors, il peut être intéressant de vous implanter dans des villes moins peuplées, compte tenu également du développement favorable de cette tendance. Attention cependant à bien soupeser la santé de l’économie locale, ainsi que le développement démographique de la ville !

Les espaces de travail partagés répondent plus que jamais aux nouveaux modes d’organisation, que ce soit en matière de flexibilité ou de télétravail. Il est donc important que vous puissiez aménager votre investissement de manière à accueillir convenablement un public de freelances. Voici quelques éléments de réflexion :

• Définissez votre concept : la plupart des acteurs majeurs du marché du coworking adoptent une approche « industrielle », quand d’autres optent pour des structures plus petites afin de renforcer la convivialité.
• Trouvez le lieu approprié en fonction de vos besoins et de vos exigences : vous devez réfléchir en termes de superficie, d’accessibilité, mais aussi de coûts !
• Démarrez des actions de communication, afin de faire parler de votre projet : une stratégie de communication efficace permettra de mettre en valeur votre offre et d’attirer à vous vos premiers freelances et coworkers. De cette façon, vous générez rapidement du chiffre d’affaires.