Tout savoir sur le pas-de-porte dans un bail commercial

22 déc 2022
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Quelle forme peut prendre un pas-de-porte ? Quelle est la différence entre le pas-de-porte, le fonds de commerce et le droit au bail ? Quel est l'intérêt de cette indemnité et comment l'estimer ? Pas de panique, on répond à toutes vos questions sur le pas-de-porte en commerce.

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Un pas-de-porte
Tout ce qu'il faut savoir sur le pas-de-porte commercial ! © Yana Fefelova

Sommaire

C'est quoi, un pas-de-porte dans le commerce ?

Le pas-de-porte est une somme versée au bailleur par un locataire à son entrée dans un local commercial. Ce droit d'entrée permet à l'entreprise de jouir de ses nouveaux locaux et de son fonds de commerce, tout en bénéficiant des garanties légales attachées à ce pas-de-porte. 

Le montant du pas-de-porte doit être déterminé au préalable et indiqué dans le bail de commerce. Ce n'est pas une indemnité obligatoire car elle n'est pas demandée par l'ensemble des bailleurs commerciaux.

Quelle est la différence entre pas-de-porte et fonds de commerce ?

Le pas-de-porte est un droit d'entrée dans un local commercial qui doit être versé au bailleur. Le fonds de commerce correspond à l'ensemble des éléments qui constituent l'activité commerciale. Par exemple, un commerçant non-propriétaire, mais locataire, peut vendre son fonds de commerce à un autre commerçant, mais comme il n'est pas le propriétaire du local, il ne peut pas demander de pas-de-porte.

Quelle est la différence entre pas-de-porte et droit au bail ?

Le pas-de-porte est également différent du droit au bail. Si ces deux sommes sont versées lors de la signature d'un bail commercial, elles ne sont pas adressées au même destinataire. Le pas-de-porte est attribué au propriétaire quand le droit au bail est alloué au locataire sortant par le nouveau locataire. C'est un versement qui permet une reprise de bail.

Comment payer pour pour le pas-de-porte ?

Le pas-de-porte peut être versé de deux manières différentes : en tant que supplément de loyer ou en tant qu'indemnité.

Le pas-de-porte comme supplément de loyer

Avec ce choix, le montant du pas-de-porte est comptabilisé en charges à payer à chaque loyer. Il est déductible d'un point de vue fiscal pour le locataire, mais la déduction se matérialise sur toute la durée du bail (9 ans). Ainsi, la déduction annuelle correspond à 1/9 du pas-de-porte. Pour le propriétaire, le droit d’entrée prend la forme d'un revenu foncier dont l'imposition peut être étendue sur 4 années.

Le pas-de-porte comme indemnité

En cas d'indemnité, le pas-de-porte n'est pas déductible fiscalement et il n'engendre pas d'imposition foncière pour le propriétaire bailleur. Le montant de cette redevance doit toujours être décidé, au préalable, entre les 2 parties.

Quels sont les avantages du pas-de-porte ?

En fonction de son mode de paiement (indemnité ou supplément de loyer), le pas-de-porte présente différents avantages pour le bailleur comme pour le locataire.

Les avantages du pas-de-porte pour le bailleur

Le pas-de-porte n'est pas imposable pour le bailleur lorsqu'il est considéré comme une indemnité. C'est également une bonne sécurité qui lui permet de se prémunir contre :

  • Des hausses de loyer inférieures à la valeur des locaux loués.
  • Des avantages commerciaux offerts et non pris en compte dans le loyer.

Les avantages du pas-de-porte pour le locataire

Pour le locataire, le versement du pas-de-porte, s'il est effectué sous la forme d'un supplément de loyer, est déductible des impôts. Cela peut donc être très intéressant car il récupère 1/9 de son montant chaque année jusqu'à la fin du bail.

Comment estimer la valeur d’un pas-de-porte ?

Il n'existe aucune réglementation légale pour évaluer le montant d'un pas-de-porte. C'est au bailleur de déterminer sa valeur. Pour calculer l'attractivité du local, le bailleur doit prendre en compte :

  • l'emplacement,
  • les infrastructures,
  • l'activité concernée,
  • la rentabilité attendue,
  • d'autres paramètres.

Finalement, le montant du droit d’entrée est généralement entre 3 et 6 mois de loyer.

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