Le bail commercial 3-6-9 est-il le meilleur contrat de location pour les bailleurs ?

Le contrat de bail 3-6-9 est un contrat de location commerciale classique. Il permet à un bailleur de mettre à disposition d'un commerçant preneur, des locaux à destination commerciale. Son nom provient de sa clause de résiliation. En effet, celle-ci dernière peut s'effectuer tous les 3, 6 ou 9 ans d'où son nom…

Il est possible de demander une résiliation du bail 3 ans après sa signature. Cependant, les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans.

En accord entre les 2 parties, vous pouvez signer un bail supérieur à 9 ans. Cependant, il ne peut pas dépasser 12 ans, sauf s'il est signé devant notaire.

De manière générale, pour que votre contrat de location commercial soit valide, il doit contenir certaines informations essentielles, comme :

• l'identité et l'adresse du bailleur et du locataire,
• la nature de l'activité du locataire,
• le montant du loyer et des charges,
• les modalités de révision du loyer (avec clause de hausse ou de baisse de son montant),
• la répartition des charges, des taxes, des travaux…,
• le montant du dépôt de garantie,
• le droit de renouvellement du bail.

Le bail commercial 3-6-9 ne s’achève pas de manière automatique lorsqu'il arrive à expiration, c'est-à-dire 9 années après la signature. Il fait l’objet d’une tacite reconduction. S'il n'existe pas de clause contraire, il se poursuit donc pour une durée indéterminée jusqu'à 12 ans mais ce bail peut être résilié à tout moment après la fin du premier contrat.

Pour entamer une procédure de résiliation du bail commercial, votre locataire doit faire une demande via un huissier de justice ou au moyen d'une lettre recommandée, au moins 6 mois avant la fin de la période de 3 ans (ou 6 ans). Vous devez ensuite signer tous les deux la rupture de contrat pour qu'elle soit effective.

Si c'est vous qui désirez résilier le bail commercial et donner congé à votre locataire, vous devez payer une indemnité d’éviction et justifier votre refus de renouvellement par des motifs légitimes (comme, par exemple, le non-paiement des loyers ou des charges). Cette rupture de contrat peut avoir lieu à l'issue de la période de 9 ans.

La durée minimum d'un bail commercial est de 9 ans, mais il est possible de le résilier dès la troisième année. Sinon, il faudra attendre encore 3 ans (limite de 6 ans) ou 6 ans (limite de 9 ans) pour la résiliation.

Le renouvellement des baux commerciaux classiques se fait par tacite reconduction. Cela signifie qu'à l'issue du contrat initial de 9 ans, le bail continue si aucune des deux parties n'entame de démarches pour le rompre et cela dans une limite de 12 ans.

Il existe plusieurs types de baux commerciaux, en plus du contrat classique. Chacun possède des caractéristiques bien précises et s'adresse à des preneurs et bailleurs différents. On vous présente le bail ferme, le bail dérogatoire, le bail mixte et le bail professionnel.

Bail commercial et bail ferme

Avant la création de la loi Pinel en 2014, la règle stipulait que le bailleur pouvait renoncer à ses facultés de résiliation. On appelait cela le bail ferme. Aujourd'hui, en dehors de quelques exceptions, ce n’est plus légal. Il existe, cependant, certaines exceptions :

• Location de locaux à usage exclusif de bureaux.
• Location de locaux de stockage.
• Bail supérieur à 9 ans.

Le bail commercial dérogatoire

Le bail dérogatoire (article L.145-5 du Code de commerce) est un contrat de location commercial de courte durée. Il est impérativement inférieur à 3 ans. Il est signé pour l'exploitation des fonds de commerce ou fonds artisanaux.

Le bail mixte

Le bail mixte est un contrat qui porte sur un bien immobilier classique. Une partie du bien sert de logement au locataire et l'autre à l'exercice de son activité professionnelle. La durée du bail peut être de 3 ans ou de 6 ans. La durée varie en fonction du fait que le propriétaire est une personne physique ou une personne morale.

Le bail professionnel

Le bail professionnel concerne la location d'un local exploité pour une activité libérale. Ce n'est donc pas un bail qui concerne les activités commerciales, artisanales, industrielles et agricoles. La durée minimale du bail professionnel est de 6 ans. Il peut être résilié par le locataire à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois.